Assemblee di condominio online: un trend destinato a durare

Assemblee di condominio online: un trend destinato a durare

Assemblee di condominio online: un trend destinato a durare

Le assemblee di condominio sono il luogo in cui il condominio assume le decisioni relative ai beni di proprietà comune o su servizi che coinvolgono tutti come per esempio la pulizia delle scale, la manutenzione degli impianti, la pulizia dei giardini o delle parti esterne. Va convocata dall'amministratore mediante un atto scritto che deve indicare le questioni che verranno trattate, il c.d. ordine del giorno, nonché il luogo, la data e l'ora in cui si terrà l'assemblea. Dopo l’esplosione dell’epidemia da Covid 19 e i successivi e conseguenti lockdown, le assemblee si sono svolte online per ovvie esigenze. Oggi, questa modalità d’incontro, è diventato un trend destinato a perdurare. Per poter procedere alla discussione l'assemblea deve essere composta da un numero minimo di condomini, il c.d. quorum costitutivo, e per la validità delle deliberazioni la legge richiede delle maggioranze particolari a seconda che l'assemblea si trovi in prima o seconda convocazione, oltre a delle maggioranze specifiche in relazione alle questioni sulle quali viene adottata la delibera, il c.d. quorum deliberativo. 

Assemblee online

Le riunioni di condominio al tempo del Covid sono cambiate per adeguarsi alle continue e crescenti restrizioni. L’assemblea dei condomini, come anticipato, è l’organo che esprime la volontà del condominio ed è di vitale importanza per la sopravvivenza dello stesso. Durante questo importante, infatti, incontro il condominio approva i bilanci consuntivi, preventivi e realizza decisioni vincolanti per la vita nel condominio.

La legge esclude che tale riunione così fondamentale per la vita del condominio possa avere delle alternative ma con la pandemia Covid 19 è stato vietato ogni tipo di assembramento, proprio per evitare la maggiore diffusione del virus, in particolare in luoghi chiusi. Tale decisione, seppur necessaria, ha creato non poche difficoltà alla gestione condominiale e negli ultimi anni molto è cambiato rispetto alle classiche assemblee condominiali in presenza che si tenevano in tempi “normali”. L’amministratore di condominio, durante la pandemia Covid 19 si è trasformato da mero organizzatore di assemblee a vero e proprio garante degli spazi comuni, salvo doversi attrezzare per lo svolgimento di riunioni online.

Oggi è possibile svolgere l’assemblea condominiale online senza incorrere nella invalidità delle riunioni seguendo alcuni consigli pratici e informazioni utili per superare problemi e limiti, dopo le modifiche all’art. 66 disp. att. c.c.

Cos'è cambiato?

Lo strumento delle assemblee condominiali online che, dapprima, era stato introdotto come meramente emergenziale, ha assunto, nel tempo, i connotati di un vero e proprio metodo di svolgimento delle assemblee condominiali post pandemia.

La videoconferenza dell’assemblea condominiale online può garantire un’ampia partecipazione dei condomini facilitando le scelte gestionali e operative dell’amministratore. Con le modifiche al decreto Agosto 2020, approvate dal Parlamento il 12 ottobre scorso, sono stati apportati, come anticipato,  alcuni cambiamenti all’Art. 66 delle Disposizioni di Attuazione norma inderogabile del Codice Civile, che inizialmente prevedeva la possibilità di svolgere l’assemblea condominiale online con il consenso dell’unanimità dei condomini. Le modifiche apportate dalla L. 159 del 27 novembre 2020 ha previsto il “consenso della maggioranza dei condomini” per la partecipazione telematica alla riunione. Il limite è che la tecnologia di cui parliamo resta appannaggio di giovani e adulti, escludendo in parte la fascia d’età più alta che, peraltro, rappresenta una percentuale importante della vita condominiale. Se il regolamento non preveda la videoconferenza per le assemblee, grazie all’aggiornamento legislativo attuato, è possibile introdurre questo strumento nel regolamento condominiale. L’assemblea condominiale online può essere comunicata anche a mezzo di posta elettronica certificata equiparando gli effetti della raccomandata con ricevuta di ritorno alla PEC. La prima convocazione, deve contenere l’ordine del giorno. L’avviso deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’assemblea in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione.