Amministratore di condominio: può farlo uno degli inquilini?

L’amministratore di condominio è il key player delle strutture multifamiliari poiché è l’incaricato all’amministrazione di esse. È da precisare che la figura dell’amministratore risponde del proprio operato esclusivamente ai condomini e non agli inquilini. Fatta questa premessa, è opportuno evidenziare che il rapporto di locazione, essendo un rapporto obbligatorio, vincola solo le parti (art. 1372 c.c.) e non i terzi come l’amministratore di condominio poiché quest’ultimo è responsabile solo delle parti comuni dell’immobile.

Amministratore di condominio interno, cosa cambia

Per amministratore di condominio interno, si intende che la persona incaricata di svolgere il ruolo è eletto tra uno dei condòmini. Per condòmini si intendono solo i proprietari delle unità immobiliari annesse all’edificio e non gli inquilini.

L’amministratore interno, ha gli stessi obblighi legali di ogni altro amministratore di condominio ossia ad una persona che la responsabilità di gestire in tuttotondo le attività inerenti all’immbile, ordinarie e straordinarie.

Specifiche legali

Come ogni altro amministratore di, l’amministratore interno viene votato dall’assemblea con il tradizionale metodo di elezione per maggioranza. La carica di amministratore di condominio interno ha una valenza di un anno e può essere revocata in qualsiasi momento per gravi irregolarità o per dolo, dall’autorità giudiziaria, nei confronti dell’immobile o dei condòmini o inquilini. In caso di non revoca o di rielezione di un nuovo amministratore interno, l’ultimo in carica rinnova per lo stesso periodo di tempo il mandato in forma tacita.

Requisiti dell’amministratore di condominio mandatario esterno e dell’amministratore di condominio interno

La differenza sostanziale tra amministratore interno e amministratore mandatario esterno non è quella inerente alla qualità di condòmino o meno ma riguarda i requisiti da avere per essere amministratore esterno ed i requisiti da non avere per essere amministratore di condominio interno.

Per essere amministratore mandatario esterno è necessario godere dei diritti civili della Repubblica Italiana, non avere carichi penali pendenti ed il casellario giudiziario privo di note. Inoltre, è necessario non essere protestati come persona fisica ed essere abilitato a svolgere la professione di amministratore. Questi requisiti si intendono relativi al momento di assunzione dell’incarico con la clausola di perdurare per la durata del mandato previo annullamento dello stesso.

Il cosiddetto amministratore interno, invece, deve dimostrare di essere onesto e ligio alla mansione, ma non necessariamente acculturato e formato per l’attività. Questo non significa che anche l’amministratore interno non ha obblighi legali, al contrario, l’amministratore di condominio interno deve, qualora non sia in essere, aprire un conto corrente intestato al condominio, adempiere agli obblighi fiscali dell’intero immobile, comunicare con l’assemblea in merito ad approvazioni di rendiconto periodici e chiusure esercizi, soprattutto e non per ultimo, deve essere giusto ed egualitario in modo da sottoporre alle dovute azioni giudiziali i condomini o inquilini morosi.

Nessuna deroga o eccezione di competenza, quindi per l’amministratore interno che, anche se non deve essere acculturato in materia al momento dell’elezione, deve comunque formarsi per svolgere al meglio l’attività nella quotidianità ed adempiere a doveri ed obblighi legali nei confronti dei condòmini. In estrema ratio, qualora la mansione sia svolta in forma gratuita e saltuariamente, la responsabilità potrebbe essere valutata dall’assemblea in modo meno rigoroso ma senza alcun esonero di responsabilità.

Revoca dell’amministratore interno

Come qualunque amministratore, anche l’amministratore interno può essere sollevato dal proprio incarico, per diversi motivi, per esempio:

Per via assembleare come da nomina, una volta raggiunta la maggioranza dell’assemblea totale dei soci in presenza dell’integrità del gruppo o facendo fede a deleghe prevista in via preventiva.

Per via giudiziale, quando ricorrono gravi irregolarità nell’operato come appunto il dolo.

Alla revoca può unirsi, o può seguire un’azione di responsabilità civile per eventuale danno derivante o collegato ad inadempimenti nello svolgimento dell’incarico.

Conclusione

La gestione degli immobili può sembrare facile ma non è un gioco. Legalità, fiscalità, obblighi legali, doveri morali, ecc. Per questo sempre più condòmini si affidano ad Oteco, perché sanno di affidare l’intera struttura ad un pool di professionisti in materia.