Vivere in una struttura multifamiliare è spettacolare per certi versi ma talvolta può risultare limitante se si pensa anche solo agli orari silenzio condominio, alle possibili festicciole con qualche ospite in più, animali domestici, o in generale perché non si ha l’indipendenza generale sull’immobile, anche se di proprietà.

Proprio in merito agli orari silenzio condominio bisogna prestare articolare attenzione poiché la legge si esprime molto chiara rispetto alle fasce orarie e a cosa è concesso oppure no all’interno della struttura.

Dettagli legali sugli orari di silenzio condominio

Ci sono numerosi vantaggi nel vivere in un condominio ma un problema che può dividere le opinioni delle persone è quello del rumore. Il problema è che la vita in strutture in comune può essere rumorosa e con il suono/rumore che passa da un’unità abitativa all’altra così come il traffico generale su passerelle e scale comuni, non si avrà mai il silenzio che si può avere vivendo in una capanna di legno nel bosco.

Proprio per questo, in materia di orari silenzio condominio, la legge detta delle linee generali riguardo gli orari in cui sono concessi rumori più fastidiosi o comunque rumori gestibili.

Si fanno due distinzioni rispetto all’orario silenzio condominio:

• Orario di silenzio: Va dalle 21:00 alle 8:00 e dalle 13:00 alle 16:00. Fasce orarie in cui è vietato ogni tipo di rumore nelle aree comuni e nelle abitazioni.
• Orario Libero: Va dalle 8:00 alle 13:00 e dalle 16:00 alle 21:00, in cui la legge tollera leggeri rumori collegati allo svolgersi della vita di tutti i giorni.

Vicini rumorosi

Anche i vicini rumorosi possono essere un problema. Se i vicini sono animali da festa, si potrebbe essere disturbati regolarmente dal rumore della loro eccessiva socializzazione

Talvolta ci si potrebbe trovare costretti a partecipare passivamente a liti, sedie e porte sbattute, tv o radio ad alto volume, chiamate interminabili ad ogni ora di giorno e notte, ecc. Nella migliore delle ipotesi ci si potrebbe trovare anche coinvolti in pianti ed urla notturne di bebè in fasce. Ma ad ogni modo, in situazioni che turbano la propria pace.

Per far fronte a quanto sopra, è bene tenere un registro audio degli schiamazzi o delle grida in modo da favorirlo all’amministratore di condominio per far sì che vengano prese i giusti provvedimenti legali. È bene procedere sempre con cautela e cercare di risolvere il tutto con una semplice chiacchierata poiché non è vantaggioso per nessun condominio creare guerre all’interno del condominio che nella maggior parte dei casi si riversano sull’assemblea e sulle decisioni comuni da prendere.

Quindi cosa fare per il rumore?

Abbiamo tutti diritto alla pace e alla tranquillità e con l’inquinamento acustico che causa disagio mentale a così tante persone questo è un problema crescente, quanto crescenti sono i problemi all’udito strettamente collegati all’inquinamento acustico della popolazione globale.

Lo statuto condominiale non chiarisce molto il problema di orari silenzio condominio, poichè la maggior parte degli statuti fa fede alla libertà inviolabile del soggetto umano e per questo ognuno lo interpreta in modo diverso. Per questo si fa fede al regolamento governativo sugli orari silenzio condominio ce sancisce specificatamente che, qualsiasi rumore che disturbi i residenti è un’infrazione ma, poiché non è definito entro quali limiti, è lasciato aperto e soggettivo.

Per segnalare vicini fastidiosi o meglio, poco attenti, il primo passo dovrebbe essere quello di informare l’amministratore di condominio del problema. L’amministratore dovrebbe portare in consiglio di amministrazione la questione precedentemente identificata e le opzioni da votare in consiglio in modo da decidere collettivamente se adire a vie legali o risolvere la questione internamente.

Conclusione

Vivere in un condominio sarà sempre più rumoroso che vivere in una casa unifamiliare, a dovuta distanza da chiunque, ma per molti residenti questa è una parte accettabile della vita in condominio. Il problema è che la nostra risposta e reazione al rumore è molto soggettiva e tenere i residenti dell’immobile coesi fa parte esclusivamente della bravura mediatica dell’amministratore.

Le assemblee di condominio sono il luogo in cui il condominio assume le decisioni relative ai beni di proprietà comune o su servizi che coinvolgono tutti come per esempio la pulizia delle scale, la manutenzione degli impianti, la pulizia dei giardini o delle parti esterne. Va convocata dall’amministratore mediante un atto scritto che deve indicare le questioni che verranno trattate, il c.d. ordine del giorno, nonché il luogo, la data e l’ora in cui si terrà l’assemblea. Dopo l’esplosione dell’epidemia da Covid 19 e i successivi e conseguenti lockdown, le assemblee si sono svolte online per ovvie esigenze. Oggi, questa modalità d’incontro, è diventato un trend destinato a perdurare. Per poter procedere alla discussione l’assemblea deve essere composta da un numero minimo di condomini, il c.d. quorum costitutivo, e per la validità delle deliberazioni la legge richiede delle maggioranze particolari a seconda che l’assemblea si trovi in prima o seconda convocazione, oltre a delle maggioranze specifiche in relazione alle questioni sulle quali viene adottata la delibera, il c.d. quorum deliberativo.

Assemblee online

Le riunioni di condominio al tempo del Covid sono cambiate per adeguarsi alle continue e crescenti restrizioni. L’assemblea dei condomini, come anticipato, è l’organo che esprime la volontà del condominio ed è di vitale importanza per la sopravvivenza dello stesso. Durante questo importante, infatti, incontro il condominio approva i bilanci consuntivi, preventivi e realizza decisioni vincolanti per la vita nel condominio.

La legge esclude che tale riunione così fondamentale per la vita del condominio possa avere delle alternative ma con la pandemia Covid 19 è stato vietato ogni tipo di assembramento, proprio per evitare la maggiore diffusione del virus, in particolare in luoghi chiusi. Tale decisione, seppur necessaria, ha creato non poche difficoltà alla gestione condominiale e negli ultimi anni molto è cambiato rispetto alle classiche assemblee condominiali in presenza che si tenevano in tempi “normali”. L’amministratore di condominio, durante la pandemia Covid 19 si è trasformato da mero organizzatore di assemblee a vero e proprio garante degli spazi comuni, salvo doversi attrezzare per lo svolgimento di riunioni online.

Oggi è possibile svolgere l’assemblea condominiale online senza incorrere nella invalidità delle riunioni seguendo alcuni consigli pratici e informazioni utili per superare problemi e limiti, dopo le modifiche all’art. 66 disp. att. c.c.

Cos’è cambiato?

Lo strumento delle assemblee condominiali online che, dapprima, era stato introdotto come meramente emergenziale, ha assunto, nel tempo, i connotati di un vero e proprio metodo di svolgimento delle assemblee condominiali post pandemia.

La videoconferenza dell’assemblea condominiale online può garantire un’ampia partecipazione dei condomini facilitando le scelte gestionali e operative dell’amministratore. Con le modifiche al decreto Agosto 2020, approvate dal Parlamento il 12 ottobre scorso, sono stati apportati, come anticipato,  alcuni cambiamenti all’Art. 66 delle Disposizioni di Attuazione norma inderogabile del Codice Civile, che inizialmente prevedeva la possibilità di svolgere l’assemblea condominiale online con il consenso dell’unanimità dei condomini. Le modifiche apportate dalla L. 159 del 27 novembre 2020 ha previsto il “consenso della maggioranza dei condomini” per la partecipazione telematica alla riunione. Il limite è che la tecnologia di cui parliamo resta appannaggio di giovani e adulti, escludendo in parte la fascia d’età più alta che, peraltro, rappresenta una percentuale importante della vita condominiale. Se il regolamento non preveda la videoconferenza per le assemblee, grazie all’aggiornamento legislativo attuato, è possibile introdurre questo strumento nel regolamento condominiale. L’assemblea condominiale online può essere comunicata anche a mezzo di posta elettronica certificata equiparando gli effetti della raccomandata con ricevuta di ritorno alla PEC. La prima convocazione, deve contenere l’ordine del giorno. L’avviso deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’assemblea in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione.

Le parti comuni di un condominio sono, ai sensi dell’art. 1117 del codice civile, le parti dell’edificio che devono essere considerate in comunione tra tutti i condomini. Le parti del palazzo destinate all’uso comune sono il suolo, la facciata, il tetto, l’androne, le scale, i cortili e il portone. Le aree riservate ai servizi comuni sono, invece, lavanderie, sottotetti, stenditoi e portierato. Sono comuni anche alcuni macchinari che quotidianamente vengono utilizzati dai residenti come: ascensori, impianti del gas, riscaldamento, corrente, acqua e fogna.

Nell’articolo, tuttavia, si procede ad un’elencazione meramente esemplificativa e non tassativa di tutto ciò che rientra nel concetto di “parte comune”. Un concetto che assume un’importanza non indifferente per l’esistenza stessa del condominio.  Parti e servizi comuni, infatti, sono la principale fonte di litigio tra i condomini.

Per evitare di incorrere in possibili abusi di vicini di casa poco accorti ai propri limiti, è utile e necessario conoscere appieno i diritti e i doveri che la legge e i regolamenti condominiali assegnano a ciascun condomino. In particolare serve conoscere la destinazione d’uso e le modalità d’impiego delle parti comuni. Da qui sorge il problema della ripartizione delle spese sulle parti comuni e la possibilità di modificarne la destinazione d’uso.

Spese condominiali: cosa sono e a chi spettano

Le spese condominiali, come anticipato, sono lo strumento attraverso il quale è possibile gestire e garantire il mantenimento delle parti comuni assicurando l’esistenza del condominio stesso. Tutti i condomini sono obbligati al pagamento di un contributo per far fronte alle spese condominiali e nessuno è escluso. In caso di ritardo, morosità o mancato pagamento, l’amministratore di condominio può agire in autonomia per il recupero di crediti condominiali dapprima a livello stragiudiziale e poi con decreto ingiuntivo. Se i condomini non ottemperano al pagamento delle spese dovute, tale atteggiamento provoca un danno all’intera comunità condominiale impedendo lo svolgimento essenziale di servizi.

Ordinarie e straordinarie

Quando parliamo di spese condominiali dobbiamo fare la distinzione tra spese ordinarie e spese straordinarie. Le spese ordinarie sono quelle relative alla normale gestione e manutenzione dei beni comuni del condominio come la pulizia delle scale, del pianerottolo o del giardino; alla riparazione di serrature, alla sostituzione di lampadine ma anche a piccole opere di edilizia e compensi previsti per dell’amministratore. Le spese straordinarie, al contrario, sono gli interventi che non prevedibili e poco frequenti che possono interessare la vita del condominio. Si pensi al rifacimento della facciata condominiale e del tetto, la riparazione della caldaia.

Generali e particolari

Un’altra distinzione importante è quella tra spese generali e particolari.Le spese generali sono quelle comuni a tutti i condomini e uguali per tutti mentre, per quanto riguarda quelle particolari, la quota viene definita in base alla misura in cui un servizio o un impianto comune viene usato.Sono spese generali riguardano i lavori di manutenzione, riparazione, conservazione, consolidamento delle fondamenta e dei muri maestri, delle tubazioni e di tutte le parti comuni, inclusi gli onorari dei tecnici; i costi di pulizia e di manutenzione delle parti comuni e delle aree verdi, comprese le remunerazioni delle persone o delle imprese di ciò incaricate; i premi assicurativi, i costi di gestione relativi all’immobile, il compenso dell’amministratore; le imposte, i contributi e le tasse ai quali sono soggette tutte le parti comuni dell’immobile. Le spese particolari, sono previste dal Codice civile. Quando poi nel fabbricato vi siano più scale, cortili o impianti utilizzati solo da una parte dei condomini, le spese dovranno essere ripartite tra coloro che ne traggono vantaggio.

L’amministratore di condominio: una figura chiave

Una figura chiave all’interno della realtà condominiale è quella dell’amministratore di condominio, un professionista la cui presenza e azione risulta importante nella gestione ordinaria e straordinaria di molte questioni. I suoi poteri di garanzia permettono di incidere sul rispetto dei doveri e a favore del soddisfacimento dei diritti, sia del singolo chè della collettività.

Il regolamento di condominio è l’atto che regola tutte le norme riguardanti la vita nell’edificio. Dalle semplici norme comportamentali per non arrecare danni agli altri, alle regole in merito ad aree comuni, ripartizione dei costi, utilizzi, fiscalità, manutenzioni e ristrutturazioni.

In materia giuridica non è sancito esplicitamente n regolamento di condominio bensì delle norme che lo regolano, infatti, l’articolo 1138 del codice civile stabilisce che “Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione” semplice , quindi, comprendere come l’atto condominiale interno sia anche un patto bilaterale tra condomini e amministratore che fa fede alle leggi vigenti in materia di privacy, utilizzo di beni di terzi, condivisione di spazi, ecc.

Regolamento di condominio assembleare

l’adozione del regolamento di condominio è obbligatoria ove coesistano più di dieci unità di condomini e può essere richiesto anche da un solo condomino.

L’approvazione del regolamento deve avvenire mediante votazione per maggioranza con delibera dell’assemblea dei soci. Per quanto riguarda gli assenti alla votazione o i contrari rispetto al regolamento, il documento può essere impugnato secondo la legge facendo fede all’ex articolo 1107 codice civile che regola l’impugnazione delle delibere assembleari.

Tipologie di regolamento di condominio

I regolamenti condominiali non sono tutti uguali, in Italia nella fattispecie, ne esistono di tre diverse tipologie:

Regolamento Contrattuale

Questa tipologia di regolamento generalmente è stabilito dal legittimo proprietario dell’intero stabile che, in Italia, generalmente per come è strutturata l’economia dagli anni 70 ad oggi, coincide molto spesso con il costruttore. Il regolamento contrattuale di solito viene richiamato anche negli atti di acquisto delle unità immobiliari in modo da non creare equivoci ed affinché ogni condomino vi aderisca da subito, ancora prima di abitare l’unità. Il regolamento contrattuale o convenzionale è definito tale, perché viene adottato all’unanimità da tutti i condomini, che devono accettarlo obbligatoriamente al momento dell’acquisto, e perché si riferisce anche agli acquirenti successivi ed in materia di acquirenti successivi, la cassazione si è espressa nel 2016 sancendo la non obbligatorietà di trascrizione poiché citato, richiamato o allegato all’atto di compravendita.

Regolamento Assembleare

Come s’intende facilmente dalla nomenclatura, è il regolamento adottato dall’assemblea dei condomini con metodo maggioritario (1/2 1). Nata l’esigenza di un documento che regoli norme e comportamenti interni alla struttura comune, l’amministratore dovrà convocare l’assemblea per votare l’approvazione.

Il regolamento assembleare, una volta approvato, vincola tutti i condomini con gli stessi obblighi legali di una delibera. Questo genere di regolamento, però, è limitato solo ed esclusivamente a tutte le norme interne che regolano l’uso e le modalità di godimento degli spazi comuni e delle spese comuni, infatti, essendo una forma leggera di regolamento, facilmente modificabile con delibera dei condomini, non va trascritto o citato nel contratto di compravendita.

Regolamento Giudiziale

L’estrema ratio dei regolamenti condominiali, adottato in assenza di accordi tra le parti o di rigetto di stipula del regolamento da parte di uno o più condomini. Questa tipologia di regolamento non è molto comune ma, qualora qualche condomino voglia adire ad autorità giudiziali, il giudice può approvare il regolamento formato su iniziativa anche di un solo condomino, come previsto, appunto, dall’articolo 1138 del codice civile. Per questo motivo regolamento giudiziale o coattivo, poiché il giudice coattivamente vincola tutti i condomini con decorrenza immediata dalla sentenza.

Conclusione

Ogni regolamento, qualsiasi tipologia sia, va rispettato previa sanzione interna, talvolta anche molto onerosa, devoluta solitamente dall’amministratore al fondo previsto per le spese comuni. Fatta eccezione per i casi dolosi in cui si può adire a vie legali.

L’amministratore di condominio si fa garante del rispetto delle norme previste nel documento di regolamentazione e vigila che ogni condomino sia rispettoso nei confronti di cose e persone presenti nelle aree condominiali

Vivere in condominio significa essere pronti ad accettare alcune regole che consentano, a tutti, di vivere bene in quella che può essere considerata una vera e propria comunità nella comunità. Il rispetto del regolamento e le norme di cortesia sono importanti per evitare liti inutili. Come per tutte le cose ci sono i pro e i contro, nel corso della trattazione esamineremo i vantaggi senza sorvolare sulle problematiche che potrebbero sorgere e sui doveri che ogni condomino ha nei confronti degli altri.

I limiti di una casa isolata

Una casa isolata potrebbe avere il vantaggio di essere pienamente autonomia, con un eventuale giardino indipendente e sul proprietario non graverebbero le spese fisse condominiali. Tuttavia, uno dei punti a sfavore per queste soluzioni abitative è il costo dell’immobile, che cresce e si abbassa a dismisura non solo in base alla metratura ma anche in riferimento alla zona in cui insiste. Questo significa che per acquistare una casa ad un prezzo accettabile occorre spostarsi in periferia perdendo tutte le comodità che si avrebbero stando nel centro di una città. Peraltro, tutti i lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria di proprietà esclusiva e non legata ad un contesto condominiale sarebbero a carico del proprietario e le somme da impiegare potrebbero essere di gran lunga maggiori rispetto a quelle fisse richieste dal condominio.

I vantaggi di un condominio

I motivi per cui scegliere di vivere in condominio, piuttosto che altre soluzioni, sono quindi innumerevoli e possono essere sintetizzati in questo modo:

• Costi di gestione dell’immobile molto ridotti
• Prezzo di vendita contenuto e possibilità di avvicinarsi al centro abitato sfruttando tutte le comodità derivate da tale vicinanza
• Si può usufruire di servizi comuni
• Maggiore accessibilità ai servizi essenziali
• Senso di comunità allargato
• Maggiore sicurezza

Cose da sapere

Chi già conosce la realtà condominiale non ha bisogno di ulteriori delucidazioni ma chi deve scegliere se acquistare un’unità immobiliare in condominio, o anche solo prenderla in locazione, è giusto che tenga presente alcuni importanti punti:

• Il decoro architettonico del fabbricato è importante. Non è consentito stendere la biancheria sulla facciata del fabbricato. Si può fare nell’eventuale cortile interno evitando, tuttavia, che si comprometta la visuale dal piano sottostante.
• Per sostituire porte, grate e infissi occorre seguire una linea definita. Significa che deve essere rispettato il colore e la tipologia di quelli previsti per il fabbricato. Nel caso, è bene rivolgersi all’Amministratore prima di procedere.
• Ok alle tende da sole ma devono rispettare quanto previsto dal Regolamento di Condominio e comunque devono essere del medesimo colore e tipologia di quelli esistenti.
• Non è consentito installare antenne paraboliche o apparecchi per l’aria condizionata sulla facciata del fabbricato Antenne paraboliche e apparecchi per l’aria condizionata posizionati all’interno, devono rispettare il decoro architettonico del fabbricato e non creare disagi agli altri condomini Sicurezza.
• Il portone deve sempre rimanere chiuso negli orari previsti dal Regolamento condominiale e porte/cancelli di acceso alle scale, se presenti.
• Vanno bene vasi di fiori e piante posizionati su davanzali o ringhiere dei ballatoi ma è necessario siano opportunamente fissati e che ne sia verificata periodicamente la stabilità.
• Massimo rispetto per le parti comuni, esse appartengono a tutti.
• Gli animali domestici possono occupare parti comuni ma non possono essere lasciati liberi e soprattutto non devono arrecare danno o fastidio agli altri.

L’amministratore e il regolamento

Vivere in condominio, come anticipato, ha dei vantaggi e degli svantaggi, un Regolamento da seguire e alcune norme a cui è impossibile sottrarsi: come il pagamento delle spese relative alla gestione delle parti in comune. Una figura importante, in questo tipo di contesto. è quella rivestita dall’amministratore di condominio che a Torino piuttosto chè nelle altre grandi città, riveste un ruolo fondamentale.

La scelta del giusto amministratore di condominio è una delle decisioni chiave che un consiglio di condominio potrà mai prendere. Di seguito, una strategia collaudata per selezionare la migliore agenzia di amministratori con cui collaborare per gestire l’immobile al meglio, dal punto di vista interno che esterno, soprattutto nelle relazioni con gli enti comunali o con le autorità fiscali preposte.

Scegliere l’amministratore di condominio: cosa cercare?

I consigli di condominio si affidano alle società di gestione di proprietà oppure a liberi professionisti, regolarmente iscritti all’albo, per supportarli nella gestione delle strutture multifamiliari. Gli amministratori delle proprietà, generalmente, forniscono le competenze ed i servizi che promuovono un ambiente di vita confortevole per i residenti del condominio, al fine di garantire ai condomini una gestione fluida della struttura.

Tuttavia, quando si sceglie di affidare un’immobile a terze parti per la conduzione amministrativa quotidiana dello stesso, è bene tenere presenti alcune caratteristiche sia dell’immobile che del professionista che si cerca.

Redigere una valutazione dei bisogni

Il consiglio di condominio deve documentare i bisogni e le aspettative che ripone nell’amministratore di condominio o nella società a cui si rivolge. Queste saranno aspettative tangibili e intangibili. Un’aspettativa tangibile include un elenco di servizi utilizzati dalla proprietà condominiale e le corrispondenti aspettative di prestazione del servizio. Un’aspettativa immateriale potrebbe essere lo stile di gestione del professionista gestore della proprietà.

Il completamento della descrizione e della valutazione delle esigenze sarà d’ausilio all’identificazione del tipo di società di gestione della proprietà che il consiglio potrebbe voler prendere in considerazione per le sue esigenze specifiche.

Conformità normativa e assistenza condominiale

Gli amministratori di condominio devono sostenere e far rispettare i requisiti di legge previsti per le strutture multifamiliari. Le leggi sui condomini regolano la gestione ordinaria e straordinaria, le modifiche strutturali, gli adeguamenti ambientali e fiscali, ed altro su tutto il territorio nazionale. Inoltre, la legge lavora al fine di rafforzare la trasparenza e la responsabilità degli amministratori di condominio nei confronti dei condòmini.

Servizi extra-gestionali della proprietà

Mentre molti amministratori di condominio offrono una suite o un pack di servizi quasi a stampo ai loro clienti, ci sono alcune caratteristiche che possono fare la differenza per essere considerato un buon amministratore o una buona società di gestione di immobili multifamiliari.

In particolare, è la diligenza con cui si offrono i servizi. Inoltre e non per ordine di importanza, un altro fattore è l’esperienza nella leadership e della gestione dei rapporti sociali, dato che un amministratore di condominio, nello svolgimento delle sue mansioni si interfaccerà per lo più con le persone, quindi, un buon professionista è colui il quale sa comunicare con efficacia sia con i residenti e/o membri del consiglio e con gli addetti ai lavori degli enti comunali o regionali o governativi. Un altro fattore che sancisce la differenza sostanziale tra professionisti è soprattutto, una solida comprensione e un’ottima realizzazione degli obiettivi stabiliti con il collegio dei condòmini. Tutte queste qualità non solo aiutano ad aumentare il valore della proprietà, ma promuovono anche un senso di comunità tra le parti interessate.

Conclusione

In Oteco, il nostro approccio in stile boutique ci consente di conoscere i nostri clienti, le loro sfide e l’ambiente che ci circonda a un livello molto più personale. Ogni membro del consiglio dei condòmini avrà sempre una chiara comprensione della situazione finanziaria della proprietà e del tipo di strategie attuate per mantenere la salute sia strutturale che amministrativa della proprietà. Siamo conosciuti per la nostra professionalità e per le nostre doti analitiche, motivo per cui al centro del nostro servizio di gestione della proprietà c’è un approccio strategico preventivo. Non aspettiamo che sorgano problemi ma evitiamo che si verifichino a prescindere.

Chi scegliere di vivere in un condominio conosce bene quali sono i propri diritti ma anche e soprattutto i propri doveri tra cui il pagamento delle spese condominiali! Si tratta di un onere relativo alle parti comuni di un edificio che grava su tutti i comproprietari. In un condominio infatti non vi sono soltanto i beni di proprietà esclusiva, come le singole unità immobiliari, ma anche zone di proprietà comune alle cui spese di gestione e manutenzione devono concorrere tutti i partecipanti alla comunione. Non pagare tali importi significa arrecare danni al condominio e agli altri. Purtroppo, sono proprio le parti comuni e le spese condominiali le principali cause di lite.

Le parti comuni: cosa si cosa no

Al fine di stabilire cosa debba essere ritenuto bene comune di un condominio partiamo dalla disamina dell’art. 1117 del codice Civile che prevede un’elencazione, da ritenersi meramente esemplificativa e non esaustiva.  In base al testo normativo, sono quindi beni comuni:

• le parti dell’edificio destinate all’uso comune, come il suolo dove l’edificio sorge, il tetto, la facciata, il portone, l’androne, le scale, i cortili ecc.;
• le aree destinate a parcheggio e le zone dedicate ai servizi comuni (lavanderie, stenditoi, sottotetti ecc.);
• impianti, macchinari e installazioni di qualunque genere destinati all’uso comune (ascensori, cisterne, impianti idrici e fognari, impianti di distribuzione del gas, del riscaldamento e dell’energia elettrica ecc.).

In relazione a tali beni, per loro natura soggetti a continui costi di gestione e di manutenzione ordinaria e straordinaria, tutti i partecipanti alla comunione sono onerati del pagamento delle spese condominiali.

Spese ordinarie e straordinarie

Quando si parla di spese condominiali la distinzione fondamentale è quella tra spese ordinarie e spese straordinarie. Sono spese ordinarie quelle relative alle attività di gestione e manutenzione necessarie a garantire la normale e quotidiana fruizione dei beni comuni.

In particolare rientrano tra le più frequenti voci di spesa ordinaria:

• le pulizie di scale, pianerottoli, cortili, vetrate e in generale delle parti comuni dell’edificio;
• la manutenzione e revisione dei serramenti, dell’impianto dei citofoni e dell’ascensore, delle caldaie e di eventuali cancelli elettrici;
• il controllo e la riparazione dell’impianto di illuminazione esterno o interno e la sostituzione di eventuali lampadine bruciate;
• la riparazione di tubi idraulici e di cavi elettrici;
• il pagamento dell’assicurazione e delle eventuali imposte che riguardano lo stabile;
• il compenso dell’amministratore e le spese di cancelleria.

Sono invece spese straordinarie quelle spese prive di carattere di continuità e periodicità, connesse a particolari situazioni contingenti, la cui importanza e il cui valore economico superano l’ordinario. Si pensi all’installazione di un ascensore piuttosto ché al rifacimento della facciata dello stabile. Queste spese devono essere votate in assemblea a maggioranza dei condomini. In alcuni casi tuttavia sono obbligatorie ed è previsto espressamente dalla legge che si proceda ad effettuare i lavori che comportano tali spese. Si tratta di interventi che interessano la stabilità dell’edificio come la sostituzione di travi o il rinnovamento di tetti e solai.

L’importanza di adempiere

Vivere in condominio significa essere pronti ad accettare alcune regole che consentano, a tutti, di vivere bene in quella che può essere considerata una vera e propria comunità nella comunità. Nella comunità, quella più ampia, tutti usufruiscono di servizi e beni comuni che esistono proprio in virtù della partecipazione dei singoli che, attraverso le tasse, piuttosto che attraverso altre forme, garantiscono quello che viene considerato “il bene comune”. In questo, una realtà condominiale non deve essere considerata molto distante rispetto alla società  in cui viviamo.

L’amministratore di condominio e il suo ruolo fondamentale

Una figura chiave all’interno della realtà condominiale è quella dell’amministratore di condominio, un professionista la cui presenza e azione risulta importante nella gestione ordinaria e straordinaria di molte questioni. I suoi poteri di garanzia permettono di incidere sul rispetto dei doveri e a favore del soddisfacimento dei diritti, sia del singolo chè della collettività.