Amministratore di condominio: come funziona la revoca?

Gestire un condominio non è cosa semplice: è necessaria una figura che sia in grado di ascoltare e mettere d’accordo le esigenze dei vari condomini, in modo da vivere il proprio quotidiano con meno problemi possibili e godere così di un clima fatto di pace e serenità assieme ai propri vicini. E’ questo lo scopo principale dell’amministratore di condominio, figura riconosciuta dalla legge e di fondamentale importanza per la gestione degli immobili, almeno per quanto riguarda le parti comuni.

L’amministratore di condominio è chiamato a diversi compiti e doveri: tra i principali ricordiamo la convocazione dell’assemblea dei condomini, la disciplina delle parti condominiali comprese le azioni contro i morosi, la gestione finanziaria delle varie spese e tutta quella parte relativa alla tutela del regolamento di condominio, adempimenti fiscali e cura dei registri condominiali.

Questa figura dai mille compiti e doveri, senza cui ogni condominio non potrebbe essere ben amministrato e funzionare alla perfezione, può essere soggetta a revoca per via di una giusta causa o senza di essa. Ma cosa si intende più nello specifico quando parliamo di revoca dell’amministratore di condominio?

Scopriamolo di seguito.

Cos’è la revoca dell’amministratore di condominio?

Partiamo dal presupposto che alla base del rapporto tra l’amministratore ed il condominio c’è un contratto di mandato e cioè un contratto per cui una parte (il mandatario) si impegna a svolgere uno o più atti giuridici per conto dell’altra (il mandante). Alla base di tale contratto c’è innanzitutto un vincolo fiduciario. Ecco allora che , nel momento in cui viene a mancare la fiducia alla base di tale contratto, il mandante può scegliere di revocare l’amministratore di condominio.

La revoca consiste proprio nell’atto mediante cui si interrompe il rapporto di collaborazione tra condominio e il soggetto deputato alla sua amministrazione. In particolare, l’interruzione di tale rapporto collaborativo può avvenire per decisione dell’assemblea di condominio oppure per decisione di un giudice, a seguito di ricorso da parte di uno o più condomini.

Come funziona la revoca?

Abbiamo accennatto precedentemente che la revoca dell’amministratore di condominio può avvenire a seguito di una giusta causa  o senza di essa. Analizziamo ora più da vicino questi due casi.

Nel caso della revoca per giusta causa,  il comma 11 dell’articolo 1129 del Codice civile individua tre ipotesi di revoca dell’amministratore:

1. mediante delibera dell’assemblea condominiale in ogni tempo;
2.  nel caso di revoca disposta da un’autorità giudiziaria dietro ricorso di uno o più condomini che ritengono che l’amministratore di condominio non stia svolgendo i propri compiti in maniera adeguata e puntuale, compiendo gravi irregolarità e mancanze (ad es. mancata tenuta dei registri di anagrafe condominiale, della contabilità o la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi);
3.  nel caso in cui l’amministratore commetta irregolarità e sbagli in relazione alla gestione del fisco condominiale.

E’ possibile revocare l’amministratore di condominio anche in assenza di una giusta causa prima della scadenza fissata del contratto; in questo caso si parla di revoca senza una giusta causa a cui ci si riferisce nelle prime righe dell’undicesimo comma dell’articolo 1129 quando afferma: “La revoca può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio”.

Questo tipo di revoca può avvenire solo per volontà dell’assemblea condominiale e solitamente essa si ha in ragione della natura del rapporto che lega l’amministratore al condominio. Non si esclude infine la possibilità da parte dell’amministratore di condominio di considerare ingiustificata l’interruzione del rapporto, sostenendo di aver subito un danno  e potendosi così rivolgere ad un’autorità giudiziaria per chiedere un eventuale risarcimento del danno a suo favore.